Préparer ses logements pour l'hiver: la checklist du propriétaire

Pourquoi s'y prendre en octobre

Au Québec, le locateur doit entretenir le logement et le garder en bon état d'habitabilité toute l'année. Une panne de chauffage en janvier, c'est une urgence pour ton locataire, une facture plus salée pour toi et parfois un recours au Tribunal administratif du logement (TAL). Une tournée d'automne coûte moins cher qu'un appel de nuit à −25 °C.

Fais ta tournée avant les premiers gels: les entrepreneurs (chauffage, ramonage, couvreurs) sont beaucoup plus faciles à avoir en octobre qu'en décembre.

Chauffage: la priorité

Le TAL indique qu'en hiver, dans des conditions climatiques normales, la température intérieure d'un logement devrait se situer à un minimum d'environ 21 °C. Ni la loi ni la plupart des règlements municipaux ne fixent de date pour « partir le chauffage »: une date écrite au bail a peu d'effet, parce que ce qui compte, c'est la température dans le logement.

• Fais entretenir la fournaise, la chaudière ou la thermopompe, et note la date du service.
• Si le chauffage est au mazout et à ta charge, vérifie le niveau du réservoir et la date de la prochaine livraison.
• Teste chaque plinthe et chaque thermostat, surtout dans les logements qui étaient vides.
• Vérifie les fenêtres et les portes: coupe-froid, calfeutrage, vitres fissurées.

Si le chauffage tombe en panne, le TAL précise que le locateur doit prendre les choses en main rapidement et, s'il ne peut pas régler le problème tout de suite, fournir temporairement un chauffage d'appoint (par exemple des radiateurs électriques).

Plomberie: éviter les tuyaux gelés

• Ferme et purge les robinets extérieurs.
• Isole les tuyaux qui passent dans un vide sanitaire, un garage ou un mur extérieur.
• Dans un logement vacant, garde un minimum de chauffage et fais une visite régulière.
• Montre à chaque locataire où se trouve la valve d'entrée d'eau.

Un logement vide pendant l'hiver peut changer ta couverture d'assurance. Vérifie les conditions de ta police auprès de ton assureur avant que le logement reste inoccupé.

Toiture, gouttières et extérieur

• Nettoie les gouttières et les descentes pluviales après la chute des feuilles.
• Fais inspecter la toiture et les solins, surtout sur un toit plat.
• Vérifie les escaliers et les balcons: marches, rampes, garde-corps.
• Fais ramoner la cheminée si un logement a un poêle ou un foyer au bois.

Déneigement: qui fait quoi

Relis tes baux: ils indiquent qui s'occupe du déneigement du stationnement, des entrées, des balcons et des escaliers. Si rien n'est prévu, entends-toi par écrit avec tes locataires avant la première neige, et réserve ton déneigeur tôt.

Avertisseurs de fumée et de monoxyde de carbone

Vérifie que chaque logement a ses avertisseurs, qu'ils fonctionnent et qu'ils ne sont pas trop vieux. Les obligations exactes (qui installe, qui change la pile) dépendent de ta municipalité: consulte son règlement.

Entrer dans les logements: les règles

Pour inspecter un logement ou y faire des travaux, le locateur donne au locataire un avis de 24 heures, verbal ou écrit. Une inspection se fait entre 9 h et 21 h, et des travaux, entre 7 h et 19 h. En cas d'urgence, par exemple une fuite d'eau importante, le locateur peut entrer sans avis pour faire ce qui est nécessaire.

Annonce ta tournée d'automne par écrit, avec la date et l'heure de passage pour chaque logement: tu gardes une preuve, et tes locataires peuvent te signaler ce qui cloche.

Si le locataire répare lui-même

Si une réparation urgente et nécessaire ne peut pas attendre (chauffage en panne, fuite importante) et que tu es absent ou que tu tardes à agir, le locataire peut la faire faire sans l'autorisation du tribunal, après avoir tout tenté pour te joindre. Il s'en tient aux travaux essentiels, et tu dois lui rembourser les dépenses raisonnables, sur preuve. Sinon, il peut les retenir sur le loyer à venir. D'où l'importance d'être joignable tout l'hiver, ou d'avoir quelqu'un qui te remplace.

Garder une trace

Note chaque service, chaque inspection et chaque pièce remplacée: c'est utile pour planifier les remplacements, pour ton assureur et pour justifier des travaux. Dans Altistate, le carnet de santé de chaque immeuble garde tes équipements (fournaise, chauffe-eau, toiture…) avec leur date d'installation, leur dernier entretien et la réserve à prévoir pour les remplacer.