Analyser un plex avant d'acheter: cash flow, TGA et couverture de dette

1. Les revenus réels

Pars des loyers inscrits aux baux, pas des loyers « potentiels » de l'annonce. Ajoute les autres revenus (stationnement, buanderie), puis retire une provision pour la vacance et les mauvaises créances, souvent 3 à 5 % selon le marché.

2. Les dépenses complètes

• Taxes municipales et scolaires, assurances.
• Électricité et chauffage payés par le propriétaire, déneigement, entretien du terrain.
• Entretien et réparations: prévois un montant par logement chaque année, même si l'immeuble est récent.
• Gestion: même si tu gères toi-même, compte-la pour comparer les immeubles entre eux.
• Réserve pour les remplacements majeurs: toiture, fenêtres, chauffe-eau.

Le piège le plus fréquent: une fiche de vente qui ne montre que les taxes et les assurances. Les vraies dépenses représentent souvent 30 à 45 % des revenus.

3. Le revenu net et le TGA

Le revenu net d'exploitation (RNE), ce sont les revenus moins les dépenses, avant l'hypothèque. Le taux global d'actualisation (TGA, ou « cap rate ») est le RNE divisé par le prix. Il sert à comparer des immeubles entre eux et à estimer la valeur: un immeuble vaut à peu près son RNE divisé par le TGA du marché.

4. La couverture de la dette (RCD)

Le ratio de couverture de la dette, c'est le RNE divisé par les paiements hypothécaires annuels. Les prêteurs demandent souvent au moins 1,2 pour un immeuble de 5 logements et plus: un RCD trop bas réduit le montant qu'ils accepteront de prêter, peu importe ton dossier de crédit.

5. Le cash flow et le rendement sur ta mise de fonds

Le cash flow, c'est le RNE moins les paiements hypothécaires. Divise le cash flow annuel par ton comptant total (mise de fonds, taxe de bienvenue, notaire, inspection) pour obtenir ton rendement sur la mise de fonds. Un cash flow positif te protège quand les taux montent ou qu'un logement reste vide.

Avant de signer

• Demande les baux et les comptes de taxes réels.
• Fais inspecter l'immeuble.
• Calcule la taxe de bienvenue.
• Teste ton cash flow avec un taux d'intérêt 1 à 2 points plus haut.

L'analyse d'achat d'Altistate est gratuite: elle calcule tous ces chiffres, te dit si un prêteur dirait oui et compare plusieurs immeubles côte à côte.