Avis de modification du bail: contenu, délais et erreurs à éviter

À quoi sert l'avis

Au Québec, un bail de logement se reconduit automatiquement aux mêmes conditions. Pour augmenter le loyer ou changer une autre condition (la durée, par exemple), le propriétaire doit remettre au locataire un avis de modification du bail, par écrit et dans les délais. Sans avis valide, le bail est reconduit tel quel pour une autre année.

Ce que l'avis doit contenir

• Le nom et l'adresse du locateur, et ceux du ou des locataires. Adresse l'avis à chaque locataire qui a signé le bail.
• L'adresse du logement.
• Le nouveau loyer en dollars, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer actuel.
• La nouvelle durée du bail, si tu la changes.
• Les autres conditions modifiées, s'il y en a.
• Le délai de refus du locataire: un mois après la réception de l'avis.

L'avis est rédigé dans la langue du bail. Le TAL publie un modèle d'avis que tu peux utiliser tel quel.

Ce n'est pas obligatoire, mais joins le détail de ton calcul (taxes, assurances, travaux): un locataire qui comprend la hausse refuse moins souvent.

Les délais

• Bail de 12 mois ou plus: de 3 à 6 mois avant la fin du bail.
• Bail de moins de 12 mois: de 1 à 2 mois avant la fin du bail.
• Bail à durée indéterminée: de 1 à 2 mois avant la modification proposée.
• Location d'une chambre: de 10 à 20 jours avant la fin du bail ou la modification proposée.

Pour un bail qui se termine le 30 juin 2027, l'avis doit donc être reçu entre le 1er janvier et le 31 mars 2027. Le délai se calcule à partir de la fin du bail de chaque logement: si un bail se termine le 31 août, la période va du 1er mars au 31 mai.

Comment le remettre

C'est à toi de prouver que le locataire a reçu l'avis à temps. Choisis une façon qui laisse une trace:

• En main propre, avec la signature et la date de réception du locataire sur ta copie.
• Par courrier recommandé, en gardant la preuve de livraison.
• Par huissier, si tu prévois un désaccord.

Un texto ou un message sur Messenger est difficile à prouver devant le TAL. Garde une copie de chaque avis remis.

La réponse du locataire

• Il accepte, ou il ne répond pas dans le mois qui suit la réception: le bail est reconduit avec les nouvelles conditions.
• Il refuse dans le mois: il garde son logement. Tu as alors un mois après la réception du refus pour demander au TAL de fixer le loyer; sinon, le bail est reconduit au même loyer.
• Il t'avise qu'il quitte: il libère le logement à la fin du bail.

Un refus n'est pas une impasse: c'est souvent le début d'une discussion. Si tu t'entends avec le locataire avant d'aller au TAL, mets l'entente par écrit.

Les erreurs à éviter

• Remettre l'avis trop tard: un seul jour de retard et le bail est reconduit au même loyer.
• Calculer le délai à partir du 1er juillet au lieu de la date de fin du bail.
• Oublier un des locataires qui ont signé le bail.
• Ne garder aucune preuve de la date de réception.
• Laisser passer le mois pour s'adresser au TAL après un refus.
• Proposer une hausse qu'on ne peut pas justifier: si le locataire refuse, c'est le calcul du TAL qui compte, pièces à l'appui.

Les immeubles neufs (section F du bail) et les logements à loyer modique suivent des règles particulières: vérifie-les auprès du TAL.

Le faire avec Altistate

Le calculateur gratuit d'Altistate trouve le nouveau loyer d'un logement avec la méthode du TAL. Avec l'abonnement Altistate, il calcule la hausse de chaque logement de l'immeuble, remplit l'avis avec les mentions obligatoires, puis suit les réponses et les délais pour toi.